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土流网在丰城首创“一权一资产、一域一托管”服务模式

2019-01-15来源:澳门皇冠贵宾专线

全国首家政企合作乡村振兴澳门皇冠vip通道产权运营管理企业在丰城成立

澳门皇冠vip通道集体土地中最核心的产权是农户承包地经营权、澳门皇冠vip通道集体资产中最重要的资产是经营性资产,可就是如此最重要的“一权一资产”长期没有得到有效的盘活。

盘活澳门皇冠vip通道全域资产,谁能智造一种更加灵活、更具创新的活力模式?12月10日,随着全国首家政企合作乡村振兴澳门皇冠vip通道产权运营管理企业在江西省丰城挂牌成立,答案也随之揭晓。

中国澳门皇冠vip通道产权交易市场化运营的“领头羊”——土流网与全国农业强市、入选首批国家农业可持续发展试验示范区的江西省丰城市强强合作,在全国首创“一权一资产、一域一托管”服务模式,借用物业托管模式托管丰城农户承包土地经营权和澳门皇冠vip通道集体经营性资产,以此为契机,将盘活澳门皇冠vip通道全域资产,让澳门皇冠vip通道“沉睡的资产”苏醒,极大增加澳门皇冠vip通道经济的活力。

“死资产”要变活资本:承包土地经营权和集体经营性资产成关键

澳门皇冠vip通道各类资产有多少?

根据农业澳门皇冠vip通道部的统计,包括耕地、草地,全国澳门皇冠vip通道集体土地的总面积为66.9亿亩,即便从经营型资产角度来看,非资源性资产达到2.4万亿元,按58万行政村测算,村村规模达到447万元。

截至2016年底,全国澳门皇冠vip通道集体资产总额达到3.1万亿元(不包括土地等资源性资产),村均555.4万元。不过,在统计的55.9万个村中,经营收益5万元以上的村为14万个,占总数的1/4。集体没有经营收益或者经营收益在5万以下的村有41.8万个,占总数的74.9%。

一方面,虽然全国总额高,但是绝大多数停留在静态资产或者处于闲置状态;另一方面,全国东中西部差距较大,许多各类资产还在“睡大觉”,导致澳门皇冠vip通道集体经营收益归零甚至负债。究其原因,固然这些大量静态或闲置的资源进入市场交易难,但现阶段更主要的是缺乏一种市场新机制的导入。土流网CEO伍勇认为,传统的澳门皇冠vip通道产权交易走过了两个阶段:最老套的产权交易在农民之间、澳门皇冠vip通道之间自发进行,没有交易规范、没有安全保障;后来虽然政府为主导建立了各种澳门皇冠vip通道产权交易中心和服务平台,但由于缺乏全国信息、缺乏市场标准、缺乏服务体系,导致交权交易效率低、资产盘活难度大。

为了规范、提质澳门皇冠vip通道产权流转交易市场,国务院办公厅早在2015年就出台了《关于引导澳门皇冠vip通道产权流转交易市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出,现阶段八类产权可入场交易,主要包括:农户承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、澳门皇冠vip通道集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类常识产权及澳门皇冠vip通道建设项目招标和产业项目招商转让等其他品种。

澳门皇冠vip通道各类资产繁多,到底聚焦哪类资产、抓住“牛鼻子”?以起到牵一发而动全身的的效果,这成了盘活澳门皇冠vip通道资产的关键。

“8类资产中,一权(农户承包土地经营权)和一资产(澳门皇冠vip通道集体经营性资产),是当前我国澳门皇冠vip通道中最需要盘活也最能盘活的资产。”农业澳门皇冠vip通道部澳门皇冠vip通道经济研究中心副研究员何安华认为,农户承包土地经营权是农民最核心的权利,一是价值大,它是澳门皇冠vip通道集体土地中最具价值的资源;二是总量大,截至2017年底,全国家庭承包经营耕地流转面积5.12亿亩,但流转面积还只占家庭承包耕地总面积的37%,说明流转交易的空间依旧很大。

为什么要聚焦在经营性资产?农业澳门皇冠vip通道部部长韩长赋指出,当前的问题突出反映在经营性资产上,现在有不少的地方集体经济发展了,形成了数额较大的经营性资产,如果不明晰归属、完善权能、盘活整合、创新机制,这些资产难以在市场经济体制下发挥应有的作用。如果不尽早确权到户,在城乡一体化的进程中,这些资产再过若干年就更难说清楚归属,就有流失或被侵占的危险,对此农民反映非常强烈,要求非常迫切,所以经营性资产的改革是这次改革的重点。

作为中国互联网土地流转、市场化澳门皇冠vip通道产权交易的先行者,土流网敏锐地捕捉到了“一权一资产”的政策契机和市场空间。“最优的创新模式要找到最好的合作伙伴进行最早的探索实施,才能落地生根、点‘土’成金。”土流网董事长伍勇一直在寻找合适的合作地方。经过一番“联婚”,正在进行澳门皇冠vip通道产权交易自主创新的江西省丰城市成为最合适的合作伙伴。

“丰城最丰富的资源核心在农业,最丰裕的宝藏在澳门皇冠vip通道。”丰城市市委常委谢友根说。丰城是全国的产粮大县、中国高产油菜乡、中中国生态硒谷、首批国家农业科技园区、江西省惟一入选第一批国家农业可持续发展示范区的市县。就“一权一资产”来说,丰城全市拥有耕地面积124.44万亩(水田104.1万亩、旱地20.34万亩),名列江西全省第一、全国第五,因此,盘活农户土地承包经营权大有作为;在澳门皇冠vip通道集体经营性资产方面,2017年丰城市509个村集体经济总收入3390.1万元,有收入的村281个,没有收入的村228个,资产变成收入大有空间。因此,在谢友根看来,要通过推进澳门皇冠vip通道集体产权制度“三变”改革,加快推动资源变资产,资金变股金,农民变股东,促进澳门皇冠vip通道集体经济发展壮大,是实现乡村振兴的重要环节。

政企携手强强合作:开启物业托管新模式托管经营澳门皇冠vip通道资产

盘活什么产权弄清楚了之后,重点是该怎样盘活?机制如何创新?截至2016年底,虽然全国共有1302个县(市、区)建立了土地服务中心或澳门皇冠vip通道产权交易中心,从数量上还没有覆盖全国一半县(市、区),虽然政府也有自身优势,但在澳门皇冠vip通道产权流转市场建设、服务方面也暴露出一些薄弱环节:如工作人员配置不足、业务无抓手难落地;行政区域管理及信息严重不对称,各地流转交易本地化严重,导致异地高质量大型农业项目难落地;行政上报制度+社会资本匮乏、流转交易效率低;服务非标准化、客观评估难。

作为中国互联网澳门皇冠vip通道土地流转、澳门皇冠vip通道产权交易市场化的先行者,土流网成立了500多个线下的澳门皇冠vip通道土地流转交易中心,在促进澳门皇冠vip通道产权交易做了许多的探索,但同样面临着提质升级的问题。“原来一些线下中心更多的是承担中介职能,主要作用是撮合成交,就如同农贸市场一样,搭建一个场所让买卖双方对原材料进行一些初级交易。”伍勇极其坦诚地说,现在要如同对农贸市场升级改造成商场一样,要从原有的撮合交易为主到提供服务为主。因而要建立一个全新的平台,这个平台要发挥两个部分即资产管理企业与交易服务中心的功能,实现“七统一”:统一清产核资、统一资产数字化、统一分类上架、统一交易标准、统一运营服务、统一金融服务、统一注入产业。

“统一清产核资”这是政府的职责也是长项;后六个统一是土流网的功能也是优势,因此,只有政企合作才能高效运营、全域盘活澳门皇冠vip通道资产。因此,在土流网CEO伍勇看来,地方政府在清产核资、确权登记之后,就可以放心交给土流网来独家整体运营、或者成立合资企业来联合运营。就像借助物业企业管理维护城市楼宇一样,采取托管模式专业化管理、市场化运营。

物业托管不仅解决了空置房产等物业的维护和管理问题,还充分利用了空置房产,确保了空置房产的保值、增值。同时,对资源的合理利用以及旅游业的发展都起到了重要作用。各类澳门皇冠vip通道资产更加需要借鉴物业托管模式,原因在于以下三点:一是资产闲置率高,江苏盱眙县等区县在调查中发现,全县澳门皇冠vip通道住房有近40%是空关房和半空关房,住房和土地资产的闲置、浪费现象极为严重,而要盘活资产,必须面向市场、面向社会,寻找专业企业进行市场化运营、专业化管理;二是管理幅度大,澳门皇冠vip通道各类资产涉及三大类八小类,各类名目繁多的具体资产多达近百项,仅澳门皇冠vip通道集体经营性资产就达近十项,如用于经营的房屋、建筑物、机器设备、工具器具、农业基础设施、集体投资兴办的企业及其所持有的其他经济组织的资产份额、无形资产等。这些庞大的管理项目超出了原来村支两委的管理限度,即便是对刚刚成立的村级集体经济组织来说,责重事繁,难以驾驭;三是综合管理难度大,澳门皇冠vip通道资产盘活一方面清产核资,另一方面需要专业评估、市场交易、变现抵押、增值运营,因此,由专业企业统一打包、维一维护、统一增值极为关键。

“就像物业托管一样,只要你一心一意把一栋废旧的楼宇交给我打理,我就全心全意将一栋崭新的楼宇还给你。”伍勇坚信,澳门皇冠vip通道资产交给专业企业托管服务之前资产可能为零甚至是“负数”,但托管之后,只要打理得好,资产应该会成倍增长。

在这样的思路下,双方优势互补、服务群体一致、发展方向一致、利益目标一致,土流网与丰城市强强联手,一拍即合。为充分盘活丰城市澳门皇冠vip通道闲置资产、资源,实现溢价增收,增加农民收益,壮大澳门皇冠vip通道集体经济,受丰城市委政府及农业局委托,丰城市澳门皇冠vip通道人居环境投资企业与土流网成立合资企业“丰城市乡村振兴澳门皇冠vip通道产权运营管理企业”,全面开展合作,通过社会化运营管理服务方式,盘活丰城市澳门皇冠vip通道资产、资源。

在合作前期,双方聚焦丰城市“一权一资产”进行市场化运营。由土流网专门开发的线上竞价交易平台,结合土流网现有资源充分发展线下产权流转竞价交易代理,扎根村组,及时掌握待澳门皇冠vip通道各类产权流转的资源信息,通过土流网的各种渠道资源,面向全国发布,形成交易基础。此外,为保障交易的安全性,配套出台了交易保证金,风险防范等澳门皇冠vip通道产权交易相关制度。

澳门皇冠vip通道全域资产实现盘活:活了地、活了权、活了资产

在谢友根看来,通过长期双方合作,可以实现四大目标:一是激活澳门皇冠vip通道各类产权。充分利用土流网的线上资源、行业影响力,最大程度的激活全市土地承包经营权、集体经营性资产、林权、宅基地、农房、农业设备设施等各类产权;二是壮大村级集体经济。有利于澳门皇冠vip通道村级产权的激活和增值,构建村级集体经济组织增收的长效机制,增加村集体的可支配收入;三是实现农民可持续增收。农民由原来单一的土地流转租金收入,增加到村级集体经营性资产按股分红、本地或招商企业入驻就业务工工资、农房共享租金等多项收入,大幅度提升我市农民的财产性收入,实现可持续增收。四是通过合作,打造全国一流的澳门皇冠vip通道产权交易中心。

“这不仅仅是丰城的自主创新,而且是江西省第一个尝试,活了地,活了权、活了资产,如果运转成功,这也是全国的创新之举。”江西省农业澳门皇冠vip通道厅农经处刘国昕处长如此评价。

在伍勇看来,这种新服务模式无论是对普通农户、新型农业经营主体、政府来说都是相得益彰。首先农民能实现增收,由于土流网具备澳门皇冠vip通道产权、资产流转的溢价优势,农户的土地承包经营权不仅被快速激活,而且土地等资产存放在产权运营企业进行专业的市场化托管运营,能够实现增值;通过土流网遍及全国的客户网络,农户闲置的土地等资源性资产和集体经营性资产可以通过公开竞价找到买家,得到最大程度地盘活,农民因此增收致富;对新型农业经营主体来说,不需要直接到农民那里找地、找资产,而是通过澳门皇冠vip通道产权运营管理企业流转到更好的土地、寻找到更适合的资产来经营,实行精准交易,降低运营风险,提升资产收益;对于政府来说,通过物业托管新模式,将澳门皇冠vip通道资产打包交给合资企业进行社会化专业管理,不仅降低了运营成本,提升了服务质量;更重要的是,土流网如其说是带来了客户,不如说是为地方带来了招商引资,这些客户通过深度参与“一权一资产”等各类澳门皇冠vip通道产权的盘活,成了乡村振兴的示范者、引领者。

江西草皮种植大户袁宏图是这一模式的受益者。上世纪八十年代,由于赣江决堤将沙子冲积到丰城市泉港镇,很多沙子积渗进土地导致土地无法耕种,致使几千亩土地一直荒废着。丰城市乡村振兴澳门皇冠vip通道产权运营管理企业将这块大面积荒地收纳进澳门皇冠vip通道产权交易中心,加以土地整理后,通过土流网发布土地流转交易信息扩大招商推广力度。一直通过土流网南昌服务中心找地的袁宏图看中了这块地,袁宏图租了1300亩,并雇佣了当地100多位农民帮助种植和收割草皮,农户务工总收入一年就达200多万元。荒滩地变成了“香饽饽”,袁宏图决心明年扩大到5000亩。

袁宏图从江西省内来到丰城找地,而高明光则从印尼回来抢滩澳门皇冠vip通道资产。高总一直在印尼做水产生意,以基围虾为主,但是近些年尾款难收,至今还有几百万没有收回,今年回到印尼只收到20多万尾款,所以转回国内做农业,去年通过土流网南昌服务中心在丰城市租了326亩水塘,注册了一家家庭农场,做龙虾精养池,每年雇20名当地人帮忙种养、除草、收成,每年支付用工成本近30万。

土地增值、农民创收。当地土地股份合作社将其它分散流转的几千亩土地集中到丰城市乡村振兴澳门皇冠vip通道产权运营管理企业进行集中流转交易,尝到了甜头的高总想扩大1000亩发展稻虾共养,于是又看中了这片土地。

“大家供需双方通过政府主导控股、市场主体服务的交易平台流转土地,交易平台用心,大家更加安心。”高明光说。

在丰城市农业局局长熊炜看来,通过“一权一资产”的盘活,澳门皇冠vip通道集体资产这本帐“呆账”将变“好账”;澳门皇冠vip通道集体资产这汪“死水”将变“活水”;澳门皇冠vip通道集体产权制度通过改革,这条“老路”将变“新路”。

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